Évaluer des parts de SCI ou une holding patrimoniale

L'actif net réévalué

La méthode de référence pour une société patrimoniale part de son bilan et remplace la valeur comptable de chaque actif par sa valeur vénale :

• les immeubles, à leur valeur de marché à la date d'évaluation ;
• les participations, à leur propre valeur, et non à leur coût d'achat ;
• les placements et la trésorerie ;
• déduction faite des emprunts, des comptes courants d'associés et des autres dettes.

Pour une SCI qui loue ses immeubles, nous rapprochons ce résultat de la rentabilité locative, pour vérifier que la valeur retenue reste cohérente avec les loyers perçus.

Les décotes

Des parts de SCI ou des titres de holding se revendent moins facilement qu'un immeuble détenu en direct : l'acquéreur doit être agréé, il prend un associé, il ne décide pas seul. Ces contraintes peuvent justifier une décote, à condition d'être démontrées dans le cas concerné.

Le guide de l'évaluation publié par l'administration fiscale en juin 2026 ne fixe pas de taux. Il insiste sur deux points : une décote de holding est globale, elle couvre à la fois l'illiquidité, les frais de fonctionnement et la position minoritaire, et exclut toute autre décote ; elle ne s'applique pas mécaniquement à chaque étage d'une chaîne de sociétés. Il se montre aussi restrictif sur la décote pour fiscalité latente des SCI. Voir notre guide des décotes.

Holding animatrice ou chaîne de participations

Lorsque la holding détient des filiales opérationnelles dont la valeur n'est pas déjà établie, chaque filiale doit être évaluée. La mission relève alors du forfait groupe de sociétés. C'est aussi le cas lorsque le caractère animateur de la holding conditionne un pacte Dutreil.

Tarifs

Prix hors taxes, TVA de 20 % en sus.